家賃 30万円 の物件に 6,404円 で住む方法

あなたは家賃30万円の物件に6,404円で住む方法を知っていますか?
30万円が6千円?!
いくらなんでも安すぎる
うさん臭いことを言うな!
サンプル 太郎
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サンプル 太郎
そう思われても仕方がありません。
でも現実に都心の一等地に、このような家賃で住んでいる人たちがいます。
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乃木坂駅より徒歩8分

広 さ:3DK(79平米)
賃 料:36,800円

六本木1丁目駅より徒歩1分

広 さ:2DK(50平米)
賃 料:21,500円
駐車場:6,850円(自走式屋内)

赤坂見附駅より徒歩1分

広 さ:3LDK(82平米)
賃 料:124,652円(高級家具付き)
駐車場:無料

小見出し

サンプル 太郎
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VOICE
勘のいい方はお気づきかもしれません。
そう、こんな一等地に格安で住んでいるのは公務員です。
(ちなみに一番下の物件は衆議院宿舎です)

もちろん、
「安く住むためには公務員や国会議員になればいい」
なんて話ではなく、
「こんなに安く住んでいる公務員はけしからん!」
と言っているわけでもありません。

これは民間企業に勤める(経営する)私たちもできることなのです。

何を隠そう、、
家賃30万円の物件に6,404円で住んでいたのは私です。
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JR中央線某駅より徒歩5分

広 さ:4SLDK(110平米)
家 賃:300,000円
賃 料:6,404円
駐車場:無料

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サンプル 太郎
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VOICE
でも私の場合、公務員や大企業ではありませんから、そもそもの家賃である30万円を、誰かが払ってくれるわけではありません。

家賃30万円のうち98.9%を自分の会社で支払い6千円あまりを私個人が負担しています。ではどうしてこんなことをしているのでしょうか?

自分の給料から30万円の家賃を支払おうとすれば、社会保険料と所得税、住民税が差し引かれるため、額面で40〜50万円の給料が必要です。
さらに会社にもほぼ同じだけの社会保険料がかかります。

しかし会社が家賃を支払うことで、税金と社会保険料の負担を、合法的に圧倒的に軽くすることができるのです。

そしてこの激安の賃料はいい加減に決めているわけではなく、建物の床面積と固定資産税の課税標準額を使った法令に基づいた計算式によって算出してあります。
会社に家賃を負担してもらっている社長さんでも、50%という社長さんが多いのではないでしょうか。

でもきちんと計算をすれば、公務員住宅の賃料や私の物件のように、もっと大きく負担を減らすことができるかもしれません。

この方法をもっと詳しく知りたい方は、住宅規程活用メール講座にご登録ください。
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持ち家賃貸論争に決着!

持ち家か賃貸か」とたびたび論争になりますが、私はその答えを知っています。

サラリーマンだったら、持ち家でも賃貸でも変わりません。
それはどっちも同じくらいの負担感になるように価格設定してあるからです。

でも経営者の場合は違います
なぜなら住宅規程を使うとこの式にできるからです。

売上 − 経費(家賃) = 利益 – 税金 = 手残り

ちなみにサラリーマンの場合はこうです。

給料 – 税金 = 手取り – ローン or 家賃 = 手残り

税金を払う前のお金で住宅費を払うのか、払った後のお金で住宅費を払うのか。
これは人生設計が違ってくる大きな違いです。

あなたが経営者でしたら、人生設計に大きな違いを生む「住宅規程活用マニュアル 2.0」をご活用ください。

また社員さんがいる会社の場合にも、住宅規程はとても重要です。

家賃補助の中身は大きく2つあり、どちらを選ぶかで、税金・社会保険料の損得はぜんぜん違ってきます

 ① 住宅手当

基本給とは別に固定の手当として支給されるもの。
社会保険の算定基礎に含むため、会社、社員とも社会保険料が高くなる。
また社員の所得税、住民税にも影響し、節税・社会保険料削減効果はない

 ② 借上社宅

会社が借り上げた住宅に格安の家賃で住むことができる。
決まった金額を徴収していれば、実家賃との差額に税金はかからない
一定の条件を満たすことで大きな節税、またその分の給料を減額することによって節社会保険料効果が見込める

水道光熱費等の住宅関連費も経費に

借上社宅や個人の持ち家、または個人で大家と賃貸借契約をしている借家の一部を、会社の業務に関する部分として会社が借上げることによって、水道光熱費及び保険料等を会社負担とすることが可能です。

業務スペースの面積に応じて節税が見込め、またその分の給料を減額することによって社会保険料削減効果も見込めます

借上社宅を非課税とするための条件

借上社宅費用を会社の経費化し、利用者の所得税を非課税扱いとするためには、下記の条件を満たす必要があります。

 ① 会社が賃貸借契約を結ぶこと

借上社宅というくらいですから会社(法人)が大家と賃貸借契約を結び、物件を借上げる必要があります。
契約の際にかかる敷金、礼金、仲介手数料などは会社が負担をすることになります。

また税務上及び社会通念上の解釈として、社宅物件の選択は利用者ではなく会社がおこなうもの、という考え方もあるため、利用者による無制限な物件選択はなるべく避けるべきでしょう。

既に社員が契約している住宅を借上社宅とする場合においては、社員が支払済の敷金、権利金については家主より返金を受け、新たに会社より払い込むようにします(契約手数料が発生する場合は会社が負担しましょう)。


このような実態がない場合は、借上社宅ではなく住宅手当とみなされる可能性が高くなります。

 ② 社宅使用料の徴収

利用者から税法上定められた社宅使用料を徴収する必要があります。
ただしここでいう社宅使用料というのは、社宅という福利厚生的な意味合いから一般的な賃料よりもかなり低い金額になります。

例えば、実際の運用では社宅使用料を実際の賃借料の50%としている例が多いようですが、本マニュアルで解説する税務上定められた方法で計算すると、役員の場合でも10%、従業員の場合は5%を下回る負担割合で社宅利用ができる場合があります。

税法が規定する具体的な計算方法や要件判定は非常に複雑ですが心配いりません。
当マニュアルに添付されている社宅使用料計算エクセルに必要書類の数値を入力するだけで簡単に社宅使用料を算出できます。

なお本マニュアルでは、必要書類の入手法とその見方、複雑な計算を自動でやってくれるエクセルシート、税務調査対策に必要な規程等の書類が付属していますので、税金の素人であっても実践することが可能です。

業務スペースの借上

借上社宅のメリットとデメリットはわかったけど、そこまでの手間とリスクはかけられない、また賃貸借契約の法人契約ができなかったという場合に役員または従業員の自宅の業務スペースの借上げという方法があります。

自宅で仕事をするスペースが明確に区分されている場合には、その業務スペースを会社が借上げ、会社の経費とすることが可能です。
役員及び従業員の自宅が賃貸物件の場合は、会社から受け取る業務スペースの賃料が、大家への支払家賃と同等額になるように設定すれば、確定申告上の不動産所得はゼロになります。

ただし、役員及び従業員の自宅が持家の場合は、賃貸収入として不動産所得の申告が必要になる場合があります。(住宅ローン控除を受けている方が申告する場合は、住宅ローン控除額に影響する場合があります)

また、借上社宅は住宅であるために消費税の非課税取引でしたが、業務スペースの借上げについては事務所扱いのため課税取引となり、消費税相当額の節税効果を見込むことができます

1)賃料の計算方法

気になるのはいくらで借上げ、経費化できるのかということですが、その計算方法を見てみましょう。

次のような間取りの物件があったとします。
赤:業務部分(30%)
青:個人部分(36%)
黄:共通部分(34%)
このような割合で使用していた場合、業務部分の30%と、さらに共通部分の34%(30%+4%)については業務利用と個人利用の使用割合で按分します。

この場合、事業割合は次の計算になります。
仮にこの部屋の賃料が10万円だった場合には、45,450円を経費化できることになります。
実際には1,000円単位で四捨五入すれば合理的でしょう。

2)賃貸借契約書の作成

会社と役員または従業員との間で不動産の賃貸借契約を結びます。
賃貸物件の場合、又貸しは契約上禁止されていることがほとんどだと思いますが、あくまで税務会計上の形式として契約書を作成します。

なお、「業務部分」の支払家賃については、消費税の仕入税額控除ができます。

敷金、礼金、仲介手数料等の初期費用については、業務スペースの割合に基づき会社が支出をしても構いませんが、敷金については差入補償金とします。

その場合には役員及び従業員から会社に対して下記のような請求書を作成し保存しておきます。
また、居住用物件を、事業所として使用するという発想は、工場や物流倉庫ではなく、あくまで事務機能を中心と考えた方が良いでしょう。

3)利益相反取引について(役員の場合のみ)

利益相反取引とは、取締役が自己または第三者の利益を図り、会社の利益を犠牲にするような取引のことを言います。

そこで会社法では会社の利益を保護するため、取締役が利益相反取引を行う場合、株主総会や取締役会での承認を求めています。

役員から業務スペースの借上げをおこなう場合についても、取締役は当該取引につき重要な事実を開示し承認を得る必要があります。

承認機関は取締役会設置会社と非設置会社で異なり、取締役会設置会社の場合は取締役会、取締役会非設置会社の場合は株主総会となります。

また取締役会設置会社においては、取引後、遅滞なく当該取引についての重要な事実を取締役会に報告する必要があります。

また、一人株主(実質上の個人経営)の場合や株主全員の同意がある場合は、実質的に利益が相反せず、会社の利益を保護する必要がないため承認は不要です。
しかしながら後述しますように、株主総会における法的な建前を活用し、意思決定の過程を残すために、株主総会を開催しておくことが良いでしょう。
では、承認を得ないで行った利益相反取引はどうなるでしょうか。
承認を得ないで行った利益相反取引は、原則として無効になります。

そして、利益相反取引により会社に損害が生じた場合は、取締役は会社に対し損害賠償責任を負います。
もっとも承認を得ていた場合でも、結果的に会社が損害を受けた場合には、その取引を行った取締役は、会社に対して損害賠償責任を負うことになります。

また、当該取引を行った取締役だけではなく承認決議に賛成した取締役も過失がなかったことを立証しない限り、連帯して損害賠償責任を負うことになりますので利益相反取引の承認には注意が必要です。

4)水道光熱費等の支払い

会社が役員または従業員から業務スペースを借上げた場合、業務スペースにかかる水道光熱費等の費用を、会社から役員または従業員に支払うことができます。
その際の金額については、業務スペース専用のメーターがあるわけではないため、合理的な算出方法を取らなければなりません。

合理的な算出方法とは、電気代は就業時間により算出、水道代ガス代は使用割合から算出などが考えられますが、このようにすると計算が煩雑になりすぎるため、先に算出した業務面積割合を使うのが一般的です。

ただし、あまりに実際の使用とかけ離れている場合は税務署から指摘を受ける可能性がありますので注意が必要です。

支払い方法としては、役員または従業員から水道光熱費等の領収証の提出を受け、下記の『水道光熱費等 支払明細書』を作成します。
役員または従業員に金額の支払いとともに、明細書にサインをもらい保存しておけばよいでしょう。
領収証はコピーを取り本通は返却します。

住宅規程の導入と運用

1)住宅規程

本マニュアルには借上社宅と、自宅における業務スペース部分の借上げの両方に対応する住宅規程を付属します。
自社の状況に合わせ、修正してお使いください。

住宅規程 雛形

2)臨時株主総会

ちょっと大げさに思うかもしれませんが、住宅規定の導入を株主総会で決議します。通常、この程度の規程を定めるには取締役会でも十分です。
しかし税務署対策として、株主総会の法律的な建前を利用するのです。

法律的な建前では、株主総会は経営から独立した出資者の集まりであるということになっています。
それがたとえ社長一人しか株主がいなかったとしてもです。

株主総会で住宅規程などの導入が決議されたのであれば、それは経費の使い方、福利厚生、納税までを含めた株主の意向ということになります。
社長はその意向を受けて会計処理、規程に基づいた運用をしているにすぎません。

もし税務署が、株主総会の決議事項を否認しようとするならば、その違法性を立証しなければなりません。
しかしそれは、株主総会の決定が明らかに税法に抵触しない限り不可能なのです。

補足になりますが、税務署が税務調査の相手として追いつめてゆくのは申告責任者である社長だけです。
社長の意思決定により税務申告に不正がなされたかどうかを追及し、もし不正があれば重加算税という大きな罰金を科すことになります。

ところが住宅規程の導入が、社長の意思決定ではなく株主総会での意思決定となると話は別です。
税務署は株主総会の判断に介入できる立場にはないのです。
そのため株主総会を開き、株主総会議事録を作成しておくのです。

臨時株主総会議事録に、規程の制定理由を簡潔に示し、規程と一緒に保存をしておけばよいでしょう。
そうすることで税務調査の際に余計な突っ込みをされずに済むのです。

臨時株主総会議事録

3)運用

臨時株主総会で決議し、住宅規程を導入すればそれで終わりではありません。

税務調査が入った場合、形式だけでなく実態を見てゆきます。
例えば借上社宅であれば、借上社宅の利用申請→承認→入居→退去という流れがわかる書類を保存しておくことが重要です。

そこで本マニュアルでは借上社宅、業務スペースの借上について必要なフォームを付属しています。
税務上、全てが必須というわけではありませんが、できるだけ正確な運用が望まれます。

借上社宅

  • 借上社宅利用申請書
  • 借上社宅賃料相当額計算シート(固定資産評価証明交付申請書)
  • 入居誓約書
  • 借上社宅退去届
  • ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。

業務スペースの借上げ

  • 賃貸借契約書(法人⇔役員または従業員)
  • 自宅オフィス部分の借上賃料計算シート
  • 水道光熱費等支払明細書(水道光熱費等の経費精算をする場合)
  • ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。

住宅規程活用マニュアル2.0を購入

No.
内 容
1
住宅規程活用マニュアル2.0(PDF/61P)
2
臨時株主総会議事録【規程の決議】(Word/1P)
3
住宅規程(Word/3P)
4
役所で何をどう請求すればいいのか(PDF/1P)
5
賃借物件に係る固定資産税課税標準額の証明書発行請求書(PDF/1P)
6
社宅家賃計算シートver2.01(Excel/3P)
7-1
取締役会議事録【賃貸借契約の締結】(Word/1P)
7-2
臨時株主総会議事録【賃貸借契約の締結】(Word/1P)
8
借上社宅利用申請書(Excel/1P)
9
入居誓約書(Word/1P)
10
社宅賃貸借契約書(Word/1P)
11
借上社宅退去届(Excel/1P)
12
自宅オフィス部分の借上賃料計算シート(Excel/1P)
13
業務スペース賃貸借契約書(Word/2P)
14
初期費用請求書(Excel/1P)
15
水道光熱費等支払明細書(Excel/1P)
16
個別サポート(1ヵ月)
17
追加情報サービス(不定期)
見出し ここをクリックして表示したいテキストを入力してください。テキストは「右寄せ」「中央寄せ」「左寄せ」といった整列方向、「太字」「斜体」「下線」「取り消し線」、「文字サイズ」「文字色」「文字の背景色」など細かく編集することができます。
※ お支払いはクレジットカード、銀行振込に対応しております。
※ クレジットカードの場合は決済完了後すぐにダウンロードが可能です。
※ 銀行振込の場合はご入金確認後ダウンロードが可能です。
※ バリューセットをご購入済みのお客様で、サポート付きフルセットに変更したい方はコチラをご覧ください。
※ 領収書をご希望の方はコチラをご覧ください。
※ 本マニュアルは「図書費」「教育費」「研修費」等の科目で経費計上が可能です。
※ 当社は適格請求書(インボイス)を発行しますので、消費税の仕入額控除が可能です。
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住宅規程活用マニュアル2.0の構成

1.住宅規程活用マニュアル2.0(PDFファイル 61ページ)

2.臨時株主総会議事録【規程の決議】(Wordファイル 1ページ)

3.住宅規程(Wordファイル 3ページ)

4.役所で何をどう請求すればいいのか(PDFファイル 1ページ)

5.賃借物件に係る固定資産税課税標準額の証明書発行請求書(PDFファイル 1ページ)

6.社宅家賃計算シート(Excelファイル 3ページ)

社宅家賃計算シートはこのマニュアルでもっとも価値のあるものです。
手順に従って入力するだけで、複雑な社宅利用料の算出をこなします。

専門家である税理士さんにもきっとご満足いただけることでしょう。

7-1.取締役会議事録【賃貸借契約の締結】(Wordファイル 1ページ)

7-2.臨時株主総会議事録【賃貸借契約の締結】(Wordファイル 1ページ)

8.借上社宅利用申請書(Excelファイル 1ページ)

9.入居誓約書(Word/1P)

10.社宅賃貸借契約書(Word/1P)

11.借上社宅退去届(Excel/1P)

12.自宅オフィス部分の借上賃料計算シート(Excelファイル 1ページ)

13. 業務スペース賃貸借契約書(Wordファイル 2ページ)

14. 初期費用請求書(Excelファイル 1ページ)

15. 水道光熱費等支払明細書(Excelファイル 1ページ)

16.個別サポート(1ヵ月)

マニュアルご購入日より1ヶ月間、マニュアルに関する内容をサポートページよりご質問いただけるサービスです。
おおむね2日以内に回答させていただきます。

期限内であれば回数は無制限とさせていただきます。
※ 税務相談となる具体的内容の質問ではなく、一般論としての解釈をサポートするものであり、税務相談が必要な場合は、内容に詳しい税理士をご紹介させていただきます。

17.追加情報サービス(不定期)

マニュアル内容に関する法改定等の最新情報があった場合にお知らせするサービスです。
このサイトが存続する限りお知らせいたします。

なお、ご購入いただきました方には、これまで発行した追加情報サービスもお読みいただけます。

注意事項

本マニュアルは、複雑な税制度、社会保険制度をわかりやすく解説するため、制度の一部を省略、簡略化してあります。

本マニュアルに掲載されている事項を実施した会社が、役所(税務署・社会保険事務所)に必ず対抗できる(勝てる)ことを保証するものではありません。

税制度、社会保険制度は法律できっちり決められているように思われますが、実際にはグレーゾーンがたくさんあります。
グレーゾーンの解釈の仕方、交渉に臨む意気込みによって異なる結果が出る場合がありますのでご注意ください。

税制度、社会保険制度は毎年変更があります。
本マニュアルに掲載されている事項を実施の際には、顧問税理士、顧問社労士に確認をしてください。
その際、本マニュアルを打ち合わせ資料にお使いいただいてかまいません。

本マニュアルは自社でしか使うことはできません。
税理士、会計士、社会保険労務士、コンサルタント等、有償無償を問わず他社への指導として使用する場合、改めて他社でご購入いただくか、弊社までご連絡をいただき代理店登録をしてください。
他社への無断使用が発覚した場合は法的措置を取らせていただきます。

Q & A

  • Q
    住宅規程活用マニュアル2.0は、手取アップ&人件費削減マニュアルに含まれている内容と同じですか?

    A
    手取アップ&人件費削減マニュアルには住宅規程活用マニュアル2.0の内容が含まれていますが、その内容をより詳細にしたものです。

    手取アップ&人件費削減マニュアルで借り上げ社宅制度を簡易的に導入された方でも、より節税効果の大きな方法を実践できるようになるかと考えます。


    さらに、個人契約の住宅の一部を会社で借上げる手法についても新たに言及してあります。
  • Q
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    A
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  • Q
    個人事業なのですが、このマニュアルは使えるのでしょうか?

    A
    個人事業の場合は、通常の従業員に対して社宅の提供または業務スペースの借上げを行う場合に本マニュアルを使用することができます。

    事業主本人または同一生計(生活費などのお財布が一緒)の親族からの業務スペースの借上げについては、本マニュアルの使用によらず、事業主本人または同一生計の親族が元々支払っている賃料又は減価償却費等のうち、事業割合分をそのまま必要経費に計上することができます。

    しかし、事業主本人または同一生計の親族である従業員(青色事業専従者)に対する社宅の提供は残念ながらできないこととなります。
  • Q
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    A
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  • Q
    税金は構わないと思いますが、納める社会保険料を減らすとデメリットはありませんか?

    A
    確かに近々退職する予定ならば失業手当が、万が一事故にあった場合の高額医療費等が減額となります。

    他にも支給される年金が減ることになりますが、支給開始年齢の延長などが真剣に議論されている最中ですので、私個人としては、できるだけ納付を低く抑え、自分で準備しておいたほうがよいのではないかと考えています。


    下の表は2011年11月16日テレビ朝日放送の番組で紹介していた厚生年金の世代別損得計算です。

    現時点でのシミュレートで1960年以降の生まれは赤字ということですので、これからさらに厳しくなってゆくことを考えると国任せにせず、会社と社員で真剣に考える必要があるでしょう。
  • Q
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    A
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お客様の声

治療院経営者 男性

住宅規程活用マニュアルをとりいれてよかったです。
税理士に社宅を経費にどれくらいできるかきいたら半分と言われて絶望していました。

住宅規程を用いることで自分だけでなく、社員の節税にもなり、会社も社員も自分も手取りを増やすことができて助かっております。

税理士 男性

以前に人件費削減マニュアルを購入させていただきました税理士の●●です。
新しいマニュアルができたとのご案内をいただきすぐに購入させていただきました。

人件費削減マニュアルでも相当に勉強させていただきましたが、今回の住宅規程活用マニュアルはさらに深化しており専門家である私も知らなかったことがたくさんありました。

特に賃料相当額の計算法については税理士仲間でもあまり触れたくない分野であり、明快に解説していただいたことに感謝いたします。

このような方法が中小企業のみなさんに広がることを期待しております。

流通業 代表取締役 男性

ご紹介いただいた住宅規程活用マニュアルをさっそく購入いたしました。

弊社は賃貸住宅に住む若い社員が比較的多いため、借上社宅制度の導入により社会保険料の削減と社員の手取りアップ効果を期待しています。

ただ導入には思ったよりも手間がかかりそうなので、来期に向けしっかりと準備を進めたいと思います。

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内 容
1
住宅規程活用マニュアル2.0(PDF/61P)
2
臨時株主総会議事録【規程の決議】(Word/1P)
3
住宅規程(Word/3P)
4
役所で何をどう請求すればいいのか(PDF/1P)
5
賃借物件に係る固定資産税課税標準額の証明書発行請求書(PDF/1P)
6
社宅家賃計算シートver2.01(Excel/3P)
7-1
取締役会議事録【賃貸借契約の締結】(Word/1P)
7-2
臨時株主総会議事録【賃貸借契約の締結】(Word/1P)
8
借上社宅利用申請書(Excel/1P)
9
入居誓約書(Word/1P)
10
社宅賃貸借契約書(Word/1P)
11
借上社宅退去届(Excel/1P)
12
自宅オフィス部分の借上賃料計算シート(Excel/1P)
13
業務スペース賃貸借契約書(Word/2P)
14
初期費用請求書(Excel/1P)
15
水道光熱費等支払明細書(Excel/1P)
16
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※ 銀行振込の場合はご入金確認後ダウンロードが可能です。
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※ 本マニュアルは「図書費」「教育費」「研修費」等の科目で経費計上が可能です。
※ 当社は適格請求書(インボイス)を発行しますので、消費税の仕入額控除が可能です。
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